Obligation de créer une copropriété : critères et contextes nécessaires

Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs appartements appartenant à différents propriétaires, il devient impératif de créer une copropriété pour gérer les parties communes. Cette obligation s’applique dès lors que le bâtiment compte au moins deux propriétaires distincts. Les critères exigent la mise en place d’un règlement de copropriété, ainsi que la nomination d’un syndic pour administrer les biens communs.

La création d’une copropriété vise à garantir une gestion équitable et transparente des espaces partagés, comme les escaliers, les ascenseurs, et les jardins. Cette structure juridique encadre les droits et devoirs de chaque copropriétaire, assurant ainsi une cohabitation harmonieuse et la préservation du patrimoine immobilier.

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Qu’est-ce qu’une mise en copropriété ?

La mise en copropriété est une opération juridique qui transforme un bien immobilier unique en plusieurs lots distincts. Un propriétaire devient copropriétaire lorsqu’il détient un lot dans une copropriété. Cette transformation intervient lorsque l’immeuble comporte au minimum deux lots appartenant à deux propriétaires différents.

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Les éléments constitutifs de la copropriété

• Parties privatives : elles comprennent des appartements, des bureaux ou toute autre unité individuelle.
• Parties communes : elles incluent les couloirs, les escaliers, les jardins, et autres espaces partagés.

La mise en copropriété peut découler de différents contextes :

• Héritage : la subdivision d’une grande propriété en plusieurs lots distincts après un héritage.
• Promoteur immobilier : vente en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) d’appartements dans un programme immobilier neuf.
• Habitat participatif : ce modèle nécessitant souvent la création d’une copropriété.

Charges de copropriété

Les copropriétaires paient des charges de copropriété qui couvrent l’entretien des parties communes et les services collectifs. Ces charges commencent dès la date d’achèvement du programme immobilier neuf. Une Société Civile Immobilière (SCI) peut aussi détenir la propriété de plusieurs lots au sein d’un immeuble en copropriété, intégrant ainsi le syndicat des copropriétaires.

La mise en copropriété est donc un processus structuré destiné à assurer une gestion harmonieuse des biens partagés entre plusieurs propriétaires.

Les critères nécessaires pour la création d’une copropriété

Pour transformer un bien immobilier en copropriété, plusieurs critères doivent être respectés. Le point de départ est l’établissement de l’état descriptif de division. Ce document, réalisé par un géomètre-expert, identifie et décrit chacun des lots de la copropriété. Il précise aussi les tantièmes, c’est-à-dire la quote-part de chaque lot dans les parties communes.

Le règlement de copropriété est un autre élément clé. Rédigé par un notaire, ce document contractuel est accepté par tous les copropriétaires. Il définit les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de gestion et d’utilisation des parties communes et privatives. Ce règlement est essentiel pour assurer la bonne gestion de l’immeuble et éviter les litiges.

Des diagnostics techniques sont nécessaires. Pour les immeubles construits avant 1949, un diagnostic plomb est requis. Les bâtiments datant d’avant 1997 doivent faire l’objet d’un diagnostic amiante. Le Diagnostic Technique Global (DTG) est indispensable pour les immeubles de plus de 10 ans en phase de mise en copropriété. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est nécessaire pour les copropriétés de plus de 50 lots avec un système de chauffage et/ou de refroidissement collectif.

Ces critères garantissent une mise en copropriété conforme à la législation, assurant une gestion rigoureuse et transparente des biens communs.

Les obligations légales et administratives à respecter

La mise en copropriété impose plusieurs contraintes légales et administratives. Parmi elles, le respect des diagnostics techniques est fondamental. Le diagnostic plomb est requis pour les immeubles construits avant 1949, tandis que le diagnostic amiante est nécessaire pour ceux construits avant 1997. Les immeubles de plus de 10 ans en phase de mise en copropriété doivent être soumis à un Diagnostic Technique Global (DTG). Pour les copropriétés de plus de 50 lots avec un système de chauffage ou de refroidissement collectif, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est indispensable.

Le syndic, élu par le syndicat des copropriétaires, joue un rôle de représentation et de gestion. Il convoque l’assemblée générale des copropriétaires, qui est compétente pour autoriser les modifications de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Ces assemblées permettent de voter sur les décisions majeures concernant la gestion de l’immeuble et les travaux à entreprendre.

Un autre point clé est le respect des règles de majorité lors des votes en assemblée générale. Selon la nature des décisions, différentes majorités sont requises : majorité simple, majorité absolue ou double majorité. La distinction entre les décisions courantes et celles impactant la destination de l’immeuble, comme les travaux affectant les parties communes, est essentielle.

La loi climat et résilience introduit aussi des obligations nouvelles, notamment l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés. Ce plan vise à anticiper et planifier les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique des bâtiments et préserver leur valeur patrimoniale.